Cautela na hora de calcular o imposto a pagar na venda de um imóvel

Neste artigo vamos simplificar o cálculo das mais valias na venda de imóveis quando efetuada por um particular, residente fiscal em Portugal, bem como o impacto no seu IRS.

Autor: Filipe Rocha
9 de fevereiro de 2021
Quando um particular vende um imóvel, poderá ter de pagar um imposto ao estado. 

Como se calcula?


Se vender um imóvel adquirido a título oneroso ou a título gratuito (herança ou doação) antes de 1989, desde que não se trate de um terreno para construção, então temos boas notícias pois não terá de pagar qualquer imposto sobre as mais valias resultantes dessa venda. Tratando-se de um terreno para construção a mais valia é não sujeita a IRS desde que a aquisição seja anterior a 9 de junho de 1965. 

Para todos os outros casos temos de começar por calcular o valor das mais valias, quer a aquisição tenha sido realizada a título oneroso ou a título gratuito (herança ou doação).

O valor das mais valias é o valor de venda  do seu imóvel, desde que superior ao valor patrimonial tributário, retirando:

• O valor de aquisição, atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda (ex: um imóvel que custou 50.000,00 € no ano 2000, representaria hoje 71.000,00 €  mediante a aplicação do coeficiente 1,42);

• Despesas inerentes à aquisição e venda, como por exemplo o IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) que pagou quando o comprou, o IS (Imposto de Selo), a comissão da mediadora imobiliária que o ajudou na venda do imóvel, etc.;

• Obras de valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

Depois de determinado o valor das mais valias, regra geral, metade dele (50%) será tributado juntamente com os restantes rendimentos obtidos, na declaração de IRS do ano em que a venda se realizou. Isso poderá fazer subir o escalão de IRS e por essa via, pagar mais imposto do que aquele que pagaria caso o imóvel não tivesse sido vendido.

No entanto, caso decida reinvestir o valor de venda do imóvel, desde que verificados todos os requisitos inerentes ao reinvestimento, poderá excluir da tributação parte ou mesmo a totalidade da mais valia obtida.

Cada caso é um caso. É sempre recomendável o aconselhamento junto de um profissional para analisar a situação concreta e saber de antemão qual o imposto a pagar e quais os cuidados a ter.
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